September 2001
Junkersdorfer Rechtsbote
Kanzleiinformation der Rechtsanwälte Hoss & Wick September 2001
___________________________________________________________________________
Sehr geehrte Damen und Herren,
die erste Ausgabe unserer neuen Kanzleiinformationsschrift „Junkersdorfer Rechtsbote“ beschäftigt sich ausschließlich mit Fragen des Mietrechtes. Neben der zum 01.09.2001 in Kraft tretenden Mietrechtsreform haben wir für Sie die Rechtsprechung zu Wohn- und Umweltbeeinträchtigungen sowie eine Entscheidung über Mietminderung während des Urlaubes zusammengefasst. Wir hoffen, dass Ihnen die folgenden Informationen nützliche Tipps geben.
Dr. Axel Hoss Volker Wick
Die Mietrechtsreform 2001 – Was hat sich geändert, was ist zu beachten?
Das bisher geltende Mietrecht hat sich aufgrund der Vielzahl von Gesetzesänderungen und Nebengesetzen zu einer sehr unübersichtlichen und kaum mehr durchschaubaren Materie entwickelt. Dieser Missstand wurde zwar schon in den 70er Jahren von der Politik erkannt, jedoch hat es bis zum Jahr 2000 gedauert, um einen entsprechenden Gesetzesentwurf zu entwickeln. Zum 01.09.2001 tritt nun das reformierte Mietrecht in Kraft. Für Mieter und Vermieter ergeben sich hieraus folgende Konsequenzen:
1. Kündigungsfristen
Ab 01.09.2001 beträgt die Frist für die ordentliche Kündigung durch den Mieter drei Monate (§ 573c BGB). Eine Verlängerung dieser Frist zulasten des Mieters ist unzulässig. Durch diese relativ kurze Frist will der Gesetzgeber der wachsenden Mobilität der Bevölkerung auch auf dem Wohnungsmarkt Rechnung tragen.
Der Vermieter kann das Mietverhältnis von seiner Seite wie bisher nur dann kündigen, wenn er an der Aufhebung des Mietverhältnisses ein berechtigtes Interesse hat. Dieses berechtigte Interesse liegt insbesondere dann vor, wenn der Mieter seine vertraglichen Verpflichtungen verletzt oder der Vermieter die Räume für sich oder Haushaltsangehörige benötigt oder durch die Weitervermietung an einer wirtschaftlichen Verwertung seines Grundstückes gehindert wäre. Dieses berechtigte Interesse muss der Vermieter im Kündigungsschreiben dem Mieter gegenüber darlegen und begründen. Eine Kündigung nur zur Mieterhöhung scheidet jedoch aus.
Der Vermieter muss sich weiter an gestaffelte Kündigungsfristen halten. Bis zu einer Mietzeit von fünf Jahren kann der Vermieter bei Vorliegen eines berechtigten Interesses mit einer Frist von drei Monaten das Mietverhältnis kündigen. Diese Frist erhöht sich nach einer Mietzeit von fünf Jahren auf sechs Monate und nach acht Jahren Mietzeit auf neun Monate. Von der bisher zwölfmonatigen Frist, die für ein Mietverhältnis von mehr als zehn Jahren galt, sind die Vermieter nun befreit.
Eine fristlose Kündigung ist ausnahmsweise dann möglich, wenn ein wichtiger Grund für die Vertragsauflösung auf Mieter- oder Vermieterseite vorliegt und die Fortsetzung des Mietverhältnisses einer der beiden Parteien unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalls nicht mehr zugemutet werden kann. Als Beispiele hierfür hat die Neufassung des Gesetzes die Verwahrlosung der Mietsache durch den Mieter angeführt sowie die unbefugte Untervermietung. Des weiteren liegt dann ein wichtiger Grund vor, wenn der Mieter für zwei aufeinanderfolgende Monate keine Mietzahlung leistet oder über einen mehr als zweimonatigen Zeitraum mit der Mietzahlung in Verzug kommt und dieser Rückstand den Betrag von zwei Monatsmieten erreicht.
2. Mieterhöhung
In diesem Bereich hat der Gesetzgeber die wichtigsten Korrekturen vorgenommen. Neu ist die Einführung eines qualifizierten Mietspiegels und einer Mietdatenbank, um so auf gesetzlicher Grundlage Vergleichsmöglichkeiten zu erhalten.
Die Möglichkeit für Vermieter, die Wohnraummiete zu erhöhen, wurde eingeschränkt. Während bisher ein Vermieter berechtigt war, innerhalb von drei Jahren die Miete um 30 % anzuheben, ist diese Kappungsgrenze nunmehr auf 20 % reduziert worden. Anhaltspunkt ist hier nach wie vor die ortsübliche Vergleichsmiete, die sich künftig aus dem qualifizierten Mietspiegel entnehmen lässt.
Ausgenommen von der Beschränkung der Mieterhöhung auf 20 % sind nach wie vor sogenannte Modernisierungsmieterhöhungen sowie Mieterhöhungen, die die gestiegenen Betriebskosten zum Gegenstand haben.
3. Betriebskosten
Ein Ärgernis für viele Mieter ist die schleppende Abrechnung der Nebenkosten durch den Vermieter. § 556 Abs. 3 BGB bestimmt nun, dass der Vermieter verpflichtet ist, spätestens ein Jahr nach Ende des Abrechnungszeitraums die Nebenkosten konkret abzurechnen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen; es sei denn, der Vermieter weist nach, dass er die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten hat.
Um umgekehrt auch dem Vermieter Rechtssicherheit zu gewähren, bestimmt die Mietrechtsreform, dass Mieter Einwendungen gegen die Nebenkostenabrechnung nur innerhalb eines Jahres nach Zugang der Abrechnung erheben können. Eine spätere Geltendmachung ist grundsätzlich ausgeschlossen.
Der Umlegungsmaßstab der Betriebskosten richtet sich nach dem Willen der Mietrechtsreform nach dem Anteil der Wohnfläche. Der Vermieter kann allerdings einseitig durch schriftliche Erklärung eine verbrauchsabhängige Abrechnung einführen. Der Vorteil der verbrauchsabhängigen Abrechnung liegt auf der Hand: Der sparsame und kostenbewusste Mieter wird durch niedrige Nebenkosten belohnt und muss nicht den u.U. hohen Energieverbrauch der übrigen Mieter mit finanzieren.
4. Erhaltungs- und Modernisierungs-maßnahmen
Die Mietrechtsreform führt dazu, dass Mieter Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen in einem größeren Umfang als bisher dulden müssen. Umfasst sind hiervon insbesondere Maßnahmen zur Verbesserung der Mietsache, zur Einsparung von Energie oder Wasser sowie zur Schaffung neuen Wohnraums. Gleichzeitig wurden die formalen Anforderungen an die Ankündigung des Vermieters hinsichtlich der Modernisierungsmaßnahmen herabgesetzt.
5. Zeitmietvertrag
Die bisher bestehende Möglichkeit, Mietverträge auf Zeit abzuschließen, wurde durch den Gesetzgeber erheblich eingeschränkt. Ein Zeitmietvertrag ist nur noch möglich, wenn die im Gesetz ausdrücklich genannten Gründe vorliegen. Danach ist ein befristeter Mietvertrag zulässig, wenn der Vermieter von vornherein beabsichtigt, die Wohnung nach Ablauf der Befristung für seine Familienangehörigen zu nutzen oder aber die Wohnung einem Mitarbeiter anschließend vermittelt werden soll. Das gleiche gilt, wenn die Räume nach Ablauf der vorgesehenen Mietzeit entweder beseitigt oder so wesentlich verändert werden, dass diese vom Vermieter geplante Veränderung durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwert würde. Der Vermieter ist verpflichtet, dem Mieter im Falle eines Zeitmietvertrages die Gründe bei Vertragsschluss schriftlich mitzuteilen. Sollte der Vermieter dies künftig versäumen, gilt das Mietverhältnis als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen.
6. Schönheitsreparaturen
Einer der häufigsten Streitpunkte zwischen Vermieter und Mieter ist das Gebiet der Schönheitsreparaturen. Da die Mietrechtsreform hier keine Neuerung gebracht hat, bleibt dieses Gebiet auch künftig allein der Rechtsprechung der Gerichte überlassen. Ob vor diesem Hintergrund das vom Gesetzgeber angepeilte Ziel einer Befriedung des Verhältnisses zwischen Mieter und Vermieter erreicht werden kann, muss in Anbetracht der zunehmenden Streitigkeiten zu dem Thema Schönheitsreparaturen bezweifelt werden.
**************************************************************************
Der besondere Fall: Mietminderung auch im Urlaub?
Paul Baumann entzieht sich wie jedes Jahr im Februar/März dem närrischen Treiben seiner Heimatstadt Köln durch einen Urlaub auf den warmen Seychellen. Bei einem Telefonat mit seinem Nachbarn, der im selben Haus wohnt, erfährt er, dass in der Zeit von Weiberfastnacht bis Aschermittwoch die Heizungen im gesamten Haus vollständig ausgefallen sind und seine Mitmieter bitterlich gefroren haben. Paul Baumann beglückwünscht sich zu seiner Entscheidung, Karneval auf den Seychellen verbracht zu haben, gleichwohl setzt er sich an die Bar und schreibt seinem Vermieter eine Postkarte.
Diese Postkarte hat folgenden Text: „Sehr geehrter Herr Müller, wie ich soeben von meinem Wohnungsnachbarn, Knut Wuchtig, erfahren habe, ist in der Zeit von Weiberfastnacht bis Aschermittwoch im ganzen Haus die Heizung ausgefallen. Ich mache deshalb für diesen Zeitraum eine Mietminderung geltend, die ich nach meiner Rückkehr nach Deutschland noch beziffern und bei der nächsten Mietzahlung in Abzug bringen werde. Mit freundlichen Grüßen, Paul Baumann“.
Der Mieter hat aufgrund des Mietvertrages Anspruch auf die Überlassung einer mangelfreien Sache. Die Nichtheizung eines Hauses oder einer Wohnung in der kalten Jahreszeit stellt einen Mangel der Mietsache dar, der den Mieter grundsätzlich zur Minderung berechtigt. Fraglich kann aber nur sein, ob dieses Minderungsrecht auch dem Mieter zusteht, der gar nicht von diesem Mangel betroffen war.
Nach dem Gesetz spielt es keine Rolle, ob ein Mieter tatsächlich durch einen Mangel beeinträchtigt wird. Entscheidend ist, dass objektiv ein Mangel vorliegt (§ 536 BGB neue Fassung). Dies ist dann der Fall, wenn die Wohnung nicht mehr vertragsgemäß genutzt werden konnte.
In unserem Fall ist durch den Ausfall der Heizung eine angenehme Wohnungsnutzung nicht mehr möglich, daher lag ein Mangel vor. Paul Baumann kann also berechtigterweise eine Mietminderung geltend machen. Ob dies in seinem Fall sein Verhältnis zum Vermieter positiv beeinflusst, ist eine andere Frage.
**************************************************************************
Praxistipp: Wann liegt ein Mangel vor?
Der vorstehende Fall, der sich tatsächlich ereignet hat, führt weiter zu der Frage, wann ein Mangel der Mietsache vorliegt, der den Mieter zu einer Mietminderung berechtigt. Neben den klassischen Mängeln wie Heizungsausfall, Lärmbelästigung durch Baustelle oder Geruchsbelästigung durch im Hause liegende Gaststätten beschäftigt sich die Rechtsprechung auch mit der Frage, ob ein Mangel schon dann vorliegt, wenn die Wohnung nicht mehr den neu erlassenen DIN-Normen oder Richtlinien entspricht.
Das Bayerische Oberlandesgericht hat in einem Urteil aus dem Jahre 1999 zur Auswirkung einer Verschärfung wissenschaftlich-technischer Standards zum Schutz für Gesundheitsschäden durch Schadstoffe in Wohnräumen Stellung genommen: Solange die bei Abschluss des Mietvertrages geltenden Grenzwerte eingehalten werden, liegt kein anfänglicher Mangel der Mietsache vor. Ein Mangel entsteht erst dann, wenn bei Überschreitung der jetzt verschärften Grenzwerte der Vermieter hiervon Kenntnis erlangt, aber keinerlei Anstalten macht, hiergegen etwas zu unternehmen. Der Mieter ist daher erst berechtigt, die Miete zu mindern, wenn der Vermieter trotz Kenntnis nichts unternimmt.
**************************************************************************
Beispiele zu Wohn- und Umweltbeeinträchtigungen
Allergie des Mieters: Solange eine direkte Zuordnung zu in der Wohnung vorhandenen Schadstoffen nicht nachweisbar ist, fällt eine beim Mieter auftretende Allergie bei der Nutzung der Mieträume in den Grenzbereich seines Risikos. Eine Mietminderung wird hier von der Rechtsprechung abgelehnt. Der Mieter erhält aber ein vorzeitiges Kündigungsrecht aus wichtigem Grund.
Asbest: Die oftmals in alten Nachtspeicheröfen verbauten asbesthaltigen Ofenplatten haben schon zu zahlreichen Gerichtsentscheidungen geführt. Hierbei wird von einigen Gerichten die Auffassung vertreten, dass nur dann ein Mangel vorliegt, wenn die ernsthafte Möglichkeit einer Krebserkrankung durch den Austritt von Asbestfasern in die Raumluft besteht. Eine nur abstrakt mögliche Gefährdung soll nicht ausreichen. Andererseits gibt es auch Gerichte, die allein schon im Vorhandensein eines alten asbesthaltigen Nachspeicherofens eine für den Mieter bestehende Gefahr als gegeben ansahen und ihm die Möglichkeit einer 50 %igen Mietminderung zugesprochen haben. Im Fall einer Auseinandersetzung würde es sich daher empfehlen, den Hersteller der Nachtspeicheröfen zu ermitteln und nachzufragen, ob die Öfen überhaupt asbesthaltig sind und wie sich eine mögliche Asbestbelastung auf die Raumluft auswirken könnte.
Blei im Frischwasser: Bei einem Übersteigen der Grenzwerte gemäß Anlage 2 zu § 2 Abs. 1 Trinkwasserverordnung von 40 Mikrogramm pro Liter liegt ein Mangel der Wohnung vor. Nach der Rechtsprechung des LG und des AG Hamburg haben Mieter bei erheblicher Grenzwertüberschreitung einen teilweisen Anspruch auf Austausch der Frischwasserleitung.
„Elektrosmog“: Elektrosmog hat bisher vor den Gerichten noch zu keiner berechtigten Minderung geführt, da nach bisherigem Erkenntnisstand eine Gefährdung durch „Elektrosmog“ nicht gegeben sei.
Formaldehyd: Bei einem Überschreiten des schon 1977 empfohlenen Grenzwertes von 0,1 PPM wird von der Rechtsprechung ein Mangel der Mietsache angenommen. Schon bei gelegentlicher Grenzwertüberschreitung und Beschwerden des Mieters wird eine Mietminderung gebilligt.
Nitrat: Auch ein Nitratgehalt im Trinkwasser, der die Grenzwerte der Trinkwasserverordnung übersteigt, ist ein Mangel. Kosten für eine anderweitige Trinkwasserbeschaffung werden als Minderungskosten anerkannt.
PCP: Ist das Holzschutzmittel PCP in der Wohnung oder dem Haus verwandt worden, wird nach dem Rechtsentscheid des Bayerischen Oberlandesgerichtes die Mietsache dann mangelhaft, wenn die jeweils geltenden Richtwerte überschritten werden und der Vermieter nichts zur Abhilfe tut.
(C) 2004 - Alle Rechte vorbehalten