Junkersdorfer Rechtsbote Dezember 2003
Kanzleiinformation der Rechtsanwälte Hoss & Wick
Mietminderung - Was Sie als Mieter beachten sollte
Kanzleiinformation der Rechtsanwälte Hoss & Wick Dezember 2003
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Nach dem Gesetz ist der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den ordnungsgemäßen Gebrauch der Wohnung zu ermöglichen. Bestehen Mängel, die den Mietgebrauch einschränken, hat der Mieter das Recht, die Miete zu mindern, d.h. er kann je nach Stärke der Beeinträchtigung den Bruttozins um einen gewissen Prozentsatz mindern. Unbeachtlich ist hierbei, ob der Mangel schon zur Zeit der Überlassung der Mietwohnung bestand oder erst während der Mietzeit auftritt. Ein Minderungsrecht ist jedoch ausgeschlossen, wenn Sie als Mieter die Mängel schon bei Unterzeichnung des Mietvertrages kannten oder der Mangel der Mietwohnung selbst durch Sie verursacht wurde.
Ein Minderungsrecht besteht auch dann, wenn der Vermieter den Mangel nicht selbst verschuldet hat. Hierbei ist vor allem an von Nachbargrundstücken ausgehender Baulärm bzw. Geruchsbelästigung zu denken.
1.) Wann liegt ein Mangel vor?
Ein Mangel der Mietsache liegt dann vor, wenn der Istzustand der Wohnung vom Sollzustand abweicht, d.h. wenn die Mietsache eine andere Beschaffenheit hat, als sie eigentlich haben müsste.
Kommt ein Mangel vor, tritt kraft Gesetzes automatisch ein Minderungsrecht ein, d.h. es ist nicht erforderlich, dass der Mieter im Voraus erklären muss, dass er eine Mietminderung vornimmt. Es ist jedoch zu beachten, dass nicht jede Bagatelle zu einem Mietabzug führen kann. Die Gerichte verlangen hier eine gewisse Erheblichkeit, d.h. je gravierender der Mangel, umso größer ist auch die Minderungsquote.
2.) Was haben Sie zu tun, wenn Sie einen Mangel in Ihrer Wohnung entdeckt haben?
Der erste und wichtigste Schritt für Sie als Mieter ist, dem Vermieter den Mangel sofort anzuzeigen. Es ist nicht nur Ihr gutes Recht, sondern sogar Ihre Pflicht. Unterlassen Sie als Mieter die unverzügliche Anzeige, so sind Sie für die durch die Nichtanzeige entstandenen Schäden zum Ersatz gegenüber dem Vermieter verpflichtet.
Grundsätzlich sollten Sie die Mängel nachweisbar gegenüber Ihrem Vermieter geltend machen. Am besten sollten Sie die Mängel von Anfang an schriftlich anzeigen, da Telefonate im Streitfall oftmals schlecht bewiesen werden können. Um den Zugang Ihrer Mängel-
anzeige beim Vermieter nachzuweisen, empfehlen wir drei Möglichkeiten:
Anzeige durch Übergabeeinschreiben Abgabe der Mängelanzeige beim Vermieter oder Verwalter, wobei der Empfang auf Ihrer Kopie bestätigt werden sollte.Einwurf in den Briefkasten des Vermieters oder Verwalters in Anwesenheit eines Zeugen, der auch den Inhalt des Schreibens kennt.
In dem Schreiben sollten Sie die Mängel genau bezeichnen und Ihren Vermieter auffordern, die von Ihnen aufgeführten Mängel unverzüglich innerhalb einer von Ihnen gesetzten Frist zu beseitigen. Hierzu schlagen wir Ihnen folgenden Musterbrief vor:
Mängelanzeige Köln, den
Sehr geehrter Herr…,
in meiner Wohnung ist folgender/sind folgende Mängel aufgetreten:
………
Da Sie gemäß § 536 BGB zur Instandhaltung verpflichtet sind, bitte ich Sie, den Mangel/ die Mängel innerhalb von zwei Wochen spätestens jedoch bis zum ….beseitigen zu lassen.
Mit freundlichen Grüßen
Unterschrift
Hinweis:
Unterlassen Sie als Mieter die Anzeige, bedeutet dies, dass Sie die Wohnung als vertragsgemäß anerkennen.
Die Kürzung der Miete muss nicht von Ihnen angekündigt werden. Haben Sie den Mangel angezeigt, können Sie die Miete selbstständig ohne Fristsetzung oder der gleichen mindern.
Bitte beachten Sie:
Zahlen Sie vorbehaltlos die Miete trotz Kenntnis der Mangels weiter, verlieren Sie Ihr Minderungsrecht. Die Miete kann immer erst nach erfolgter Mängelanzeige gemindert werden!
Bis zur Mietrechtsreform verlor der Mieter, der vorbehaltlos über einen längeren Zeitraum trotz Kenntnis eines Mietmangels die Miete an den Vermieter zahlte sein Minderungsrecht für die Vergangenheit und für die Zukunft. Die Änderungen des Mietrechts durch das Mietrechtsreformgesetz sowie eine Entscheidung des Bundesgerichtshof vom 16.07.2003, kommen dem vorsichtigen Mieter entgegen, der sich über die Höhe der Mietminderung im Unklaren ist oder erst einmal dem Vermieter Gelegenheit geben will, den Mangel zu beseitigen, ohne gleich das scharfe Schwert der Mietminderung in die Hand zu nehmen. Nunmehr gilt, dass der Mieter grundsätzlich nicht befürchten muss, sein Minderungsrecht zu verlieren, wenn er nicht zusammen mit der Mängelanzeige die Miete mindert oder einen Zahlungsvorbehalt wegen der Mängel erklärt.
Ein Mietminderungsrecht ist nunmehr nur noch durch die strengeren Voraussetzungen der Verwirkung bzw. des stillschweigenden Verzichtes ausgeschlossen.
Da es hier jedoch auf die Rechtsauffassung des Gerichtes ankommt, sollten Sie auf Nummer sicher gehen, indem Sie, falls Sie sich nicht in der Lage sehen, sogleich die Miete angemessen zu mindern, Zahlung der Miete für einige Monate wenigstens unter dem Vorbehalt der Rückforderung vornehmen.
Bei der Bemessung des Minderungsbetrages sollte man sich vom Augenmaß leiten lassen. Nur wesentliche Mängel berechtigen zu einer erheblichen Minderung. Grundsätzlich empfehlen wir, nicht auf eigene Faust zu mindern, sondern dies erst nach entsprechender Beratung durch einen Rechtsanwalt bzw. anderer kompetenter Stellen vorzunehmen.
Vorraussetzung für die Mietminderung bleibt jedoch, dass es sich um Mängel handelt, die die Wohnqualität erheblich beeinträchtigen. Unerhebliche Beeinträchtigungen berechtigen nicht zur Minderung.
Legen Sie die Höhe der Minderung jedoch unzutreffend fest, erleiden Sie hierdurch keinen Nachteil. Dies bedeutet, dass Ihnen bei einer möglicherweise überhöhten Mietminderung nicht durch den Vermieter gekündigt werden kann. Hätte der Vermieter das Recht, wegen einer erfolgten Mietminderung zu kündigen, müsste der Mieter stets Angst haben, von seinem legitimen Recht der Mietminderung Gebrauch zu machen. Dies gilt natürlich nicht für den Fall, dass Sie bewusst eine völlig überzogene Mietminderung vornehmen.
Beispiel:
Die Miete wird wegen eines vorübergehenden Defekts der Wohnungsklingel um 30% gekürzt.
Hier billigte das AG Neukölln dem Mieter lediglich 3% zu.
3.) Höhe der Mietminderung
Die korrekte Bestimmung der Höhe der Mietminderung bereitet oftmals in der Praxis Schwierigkeiten. Allgemeingültige Aussagen, die für den jeweiligen Mangel einen entsprechenden Minderungsprozentsatz ergeben, gibt es nicht.
Die nachfolgende Aufstellung orientiert sich an den Minderungsprozentsätzen, die die Gerichte in den jeweiligen Fällen zugesprochen haben. Die folgende Liste ist daher als Orientierungshilfe gedacht und soll Sie vor überzogenen Minderungen bewahren.
Lärm aus der Nachbarwohnung: 11-35%Hellhörigkeit der Wohnung bis zu 10%Großbaustelle beeinträchtigt den Wohnwert der Wohnung durch die Lärmimmission über Monate: bis zu 15% Abflussstau durch übel riechende Abwässer im Badezimmer: bis zu 38%Störende Gerüche durch Pizzeria: 15%Täglich 25-30 Silberfische in der Wohnung: bis zu 20%Taubenhaltung auf Nachbargrundstücken bis zu 25 %Mangelhafte Reinigung einer Hochhausanlage: bis zu 5%Undichte Fenster, blinde Fenster: bis zu 25%Heizungsausfall über längere Zeit: 50%Im Winter: bis zu 100%Durchfeuchteter Teppichboden durch Tropfwasser an der Zimmerdecke: bis zu 50%Modrige und von Schimmelpilz befallene Wohnung: bis zu 80%Nitratgehalt liegt über Grenzwert der Trinkwasserverordnung statt 50mg/ltr 186mg/ltr: bis zu 30% Verfärbung des Trinkwassers: 20%
Sollte der Vermieter die Mängelbeseitigung trotz ordnungsgemäßer Anzeige ablehnen und eine Eilbedürftigkeit der Mängelbeseitigung vorliegen, können Sie beim zuständigen Amtsgericht eine einstweilige Verfügung mit der Maßgabe beantragen, den Vermieter zur sofortigen ordnungsgemäßen Mängelbeseitigung zu verurteilen. Hierbei sollten Sie sich jedoch anwaltlich vertreten lassen.
In absoluten Eilfällen, wenn z.B. die Heizung im Winter ausfällt und der Vermieter nicht erreichbar ist, besteht für Sie die Möglichkeit, im Weg der Selbsthilfe die notwendigen Handwerker selbst zu bestellen und den verauslagten Betrag mit der nächsten Miete nach entsprechender Mitteilung an den Vermieter zu verrechnen. Oftmals ist dieser Weg vielversprechender und erfolgreicher als vor Gericht zu ziehen.
4.) Weitere Ansprüche
Abhängig vom Einzelfall können Ihnen neben der Mietminderung noch weitere Ansprüche zustehen. Dies kann bei erheblichen Mängeln sogar zu Schadensersatzansprüchen bzw. Schmerzensgeldansprüchen gegenüber Ihrem Vermieter führen. Ersatzpflichtig sind alle Sach- Vermögens - und Körperschäden, die Ihnen durch den Mangel der Wohnung entstehen.
Der Schadensersatzanspruch umfasst nicht nur Schäden an Ihren Rechtsgütern sondern auch Schäden, die alle, in Ihrem Haushalt lebende Personen erleiden. Sind Sie gezwungen durch den Mangel aus der Wohnung auszuziehen bzw. das Mietverhältnis fristlos zu kündigen, hat der Vermieter auch die Wohnungsbeschaffungskosten und den entgangenen Gewinn zu ersetzen. In solchen Extremfällen umfasst der Schadenersatz auch die notwendigen Kosten für die Schadenermittlung und die Beweissicherung.
Praxistipp:
Liegt ein Mangel in Ihrer Wohnung vor, sollten Sie dies im Hinblick auf eine spätere gerichtliche Auseinandersetzung eingehend dokumentieren d.h. durch Fotografien und Zeugen belegen können. Der Hinweis auf einen „Schimmelfleck an der Decke“ ist eine Angabe, mit der kein Richter etwas anfangen kann. Eine Fotodokumentation hingegen überzeugt das Gericht eher. Es genügt nicht, nur Baulärm zu beklagen, man sollte die Beeinträchtigungen möglichst genau anhand eines Lärmprotokolls auflisten.
Wichtig ist vor allem, dass Sie rechtzeitig den Mangel gegenüber Ihrem Vermieter anzeigen. Unterlassen Sie dies, haben Sie Ihr Minderungsrecht möglicherweise verwirkt und Sie setzen sich auch noch Schadenersatzansprüchen Ihres Vermieters aus, wenn sich beispielsweise durch Ihr Schweigen der Schaden noch vergrößert.
Da die Mietminderung von den Umständen des Einzelfalls abhängt, sollten Sie bei Wohnungsmängeln kompetente Personen einschalten.
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