Renovierungsfristen II
BGH bekräftigt mieterfreundliche Rechtsprechung zu starren Renovierungsfristen (Fristenplan)
Entscheidung des Bundesgerichtshof (BGH) vom 05.04.200, VIII ZR 178/05
Ein formularmäßiger Fristenplan für die vom Mieter vorzunehmenden Schönheitsreparaturen ist auch dann starr und benachteiligt dem Mieter unangemessen im Sinne des § 307 BGB, wenn die Fristen allein durch die Angabe eines nach Jahren bemessenen Zeitraums ohne jeden Zusatz bezeichnet sind.Eine Klausel über die quotenmäßige Abgeltung angefallener Renovierungsintervalle verliert ihre Grundlage, wenn die vertragliche Regelung über die Abwälzung der Schönheitsreparaturverpflichtung auf den Mieter unwirksam ist.
Der BGH hält an seiner mieterfreundlichen Rechtsprechung im Hinblick auf die Schönheitsreparaturen auch in seiner jüngsten Entscheidung fest. Ein formularmäßig vereinbarter Fristenplan, der den Mieter innerhalb bestimmter Zeiträume zu Schönheitsreparaturen verpflichtet, ist, ohne dass es auf den tatsächlichen konkreten Renovierungsbedarf ankommt, unwirksam. Daran ändert auch nichts die vielfach vereinbarte quotenmäßige Beteiligung des Mieters an Schönheitsreparaturen, falls die vereinbarten Renovierungsintervalle noch nicht abgelaufen sein sollten. Dies gilt jedoch nur dann, wenn die Klauseln eine zusammengehörende Gesamtregelung der Renovierungsverpflichtungen des Mieters darstellen.
Sachverhalt der BGH-Entscheidung:
Zwischen dem klagenden Vermieter und dem beklagten Mieter war ein formularmäßiger Wohnungsmietvertrag geschlossen worden, der unter der Überschrift „Erhaltung der Mietsache“ folgende Regelung enthielt:
1.
„Der Mieter hat während der Mietzeit die Schönheitsreparaturen auf seine Kosten … auszuführen und zwar in Küche, Bad, WC alle drei Jahre und in den übrigen Räumen alle fünf Jahre …
2.
Nach Beendigung des Mietverhältnisses hat der Mieter vor Rückgabe der Wohnung unter Berücksichtigung des vereinbarten Fristenplans alle bis dahin je nach dem Grad der Abnutzung oder Beschädigung erforderlichen Schönheitsreparaturen auszuführen.
3.
Weißt der Mieter nach, dass die letzten Schönheitsreparaturen innerhalb der oben genannten Fristen durchgeführt worden sind und befindet sich die Wohnung in einem einer normalen Abnutzung entsprechenden Zustand, so muss er anteilig den Betrag an den Vermieter zahlen, der aufzuwenden wäre, wenn die Wohnung im Zeitpunkt der Vertragsbeendigung renoviert würde, dasselbe gilt, wenn bei Vertragsbeendigung die obigen Fristen seit Beginn des Mietverhältnisses noch nicht vollendet sind.
Argumentation des BGH:
In dem vom BGH zu entscheidenden Fall hatte der Mieter während des Mietverhältnisses und auch nach dessen Beendigung keine Schönheitsreparaturen durchgeführt. Der Vermieter beauftragte daher einen Maler mit der Erstellung eines Kostenvoranschlages. Da die Fristen noch nicht vollständig abgelaufen waren, machte der Vermieter anteilige Renovierungskosten gegenüber dem Mieter geltend. Der BGH lehnte jedoch eine Zahlungsverpflichtung des Mieters ab.
Zur Begründung führte der BGH aus, dass aufgrund der Vereinbarung eines „starren Fristenplanes“ eine Zahlungsverpflichtung des Mieters nicht gegeben sei, da dies eine unangemessene Benachteiligung des Mieters darstellt (§ 307 Abs. 1 Satz 1 BGB). Wie bereits in den vorangegangenen Entscheidungen (vgl. BGH vom 23.06.04 –VIII ZR 361/03; BGH vom 22.05.04 - VIII ZR 360/03; BGH 13.07.05 – VIII ZR 351/04) stellt der BGH darauf ab, ob der vereinbarte Fristenplan Rücksicht auf die tatsächliche Abnutzung und den dadurch entstehenden Renovierungsbedarf nimmt. Dies ist nach Auffassung des BGH nur dann gegeben, wenn Formulierungen wie „in der Regel“ oder „im Allgemeinen“ verwendet werden. Ist dies nicht der Fall, ist ein vereinbarter Fristenplan unwirksam, mit der Maßgabe, dass der Mieter überhaupt nicht zu Renovierungsarbeiten herangezogen werden kann. Dies kann auch nicht dadurch geheilt werden, dass eine Quotenhaftung des Mieters für den Fall vereinbart wird, dass die Fristen des Fristenplans noch nicht abgelaufen sind.
Es ist deshalb dringend zu empfehlen, den genauen Wortlaut des jeweiligen Mietvertrages zu überprüfen. Grundsätzlich dürfte die Vereinbarung eines Fristenplans sowie die anteilige Quotenregelung eine einheitliche Gesamtregelung darstellen. Dies lässt sich daran erkennen, dass im Mietvertrag bei der Regelung der Quotenhaftung auf den Fristenplan Bezug genommen wird.
Dies bedeutet, dass der Mieter aufgrund eines starren Fristenplans nicht zur Vornahme der Schönheitsreparaturen verpflichtet ist und ihn auch keine Verpflichtung zur anteiligen Abgeltung der Kosten bei Beendigung des Mietverhältnisses trifft.
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