Rückforderung von Betriebskostennachzahlungen
Neues BGH-Urteil (BGH VIII ZR 94/05) zur Betriebskostenabrechnung:
Zahlungen des Mieters auf eine Betriebskostenabrechnung, die nicht innerhalb der Jahresfrist gemäß § 556 Abs. 3 BGB erstellt wurde, sind vom Vermieter rückforderbar.
Der BGH hat in seiner Entscheidung vom 18.01.2006 (BGH VIII ZR 94/05) die Bedeutung der einjährigen Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 BGB nochmals deutlich gemacht.
Nach § 556 Abs. 3 BGB muss der Vermieter spätestens bis zum Ablauf des 12. Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums eine Betriebskostenabrechnung erstellen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.
Bei einem Abrechnungszeitraum vom 01.01.2005 bis 31.12.2005 ist daher spätestens am 31.12.2006 dem Mieter eine nachprüfbare Betriebskostenabrechnung zuzuleiten. Hat dies der Vermieter versäumt, kann er nunmehr keine Betriebskostennachforderung gegenüber dem Mieter stellen. Der Vermieter ist mit seinen Nachforderungen ausgeschlossen gem. § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB.
In dem vom BGH entschiedenen Fall hatte der Vermieter die Abrechnung für den Zeitraum vom 01.11.2001 bis zum 31.12.2002 nicht fristgemäß bis zum 31.12.2003, sondern erst am 26.01.2004 gegenüber dem Mieter geltend gemacht.
Der Mieter zahlte in Unkenntnis der durch das Mietrechtsreformgesetz geänderten Rechtslage die Nachforderung an den Vermieter. Nachdem der Mieter seinen Irrtum erkannt hatte, forderte er den Vermieter auf, die gezahlten Beträge an ihn zurückzuerstatten.
Der BGH hat dem Anspruch des Mieters stattgegeben und führt aus, dass die Verpflichtung des Vermieters, in Jahresfrist nach Beendigung des Abrechnungszeitraums abzurechnen, einen Ausschlusstatbestand darstellt. Dies bedeutet, dass der Anspruch des Vermieters auf Zahlung des Nachforderungsbetrages nach Ablauf der Jahresfrist ersatzlos untergeht. Da der Anspruch des Vermieters in diesem Fall erloschen ist, ist eine unwissentliche Zahlung des Mieters auf eine derart verfristet erstellte Betriebskostenabrechnung eine Zahlung auf eine nicht bestehende Schuld.
Der Vermieter ist somit durch die Zahlung des Mieters ungerechtfertigt bereichert. Der BGH hat daher folgerichtig den Vermieter zur Rückzahlung des von seinem Mieter erhaltenen Betrages verurteilt.
Dies gilt jedoch nur, wenn der Mieter in Unkenntnis der Rechtslage auf die nach seiner Meinung bestehende Nachforderung des Vermieters zahlt.
Praxistipp:
Überprüfen Sie, ob Ihr Vermieter innerhalb eines Jahres ab Ende des Abrechnungszeitraums über die Betriebskosten abgerechnet hat. Hierbei ist zu beachten, dass die Betriebskostenabrechnung Mindestanforderungen einhalten muss, da ansonsten keine prüffähige Betriebskostenabrechnung vorliegt. Eine Betriebskostenabrechnung muss mindestens folgende Forderungen erfüllen:
- Aufstellung der Gesamtkosten
- Abzug der vom Mieter geleisteten Vorauszahlungen
- Angabe und Erläuterung des Verteilerschlüssels
- Berechnung des auf den Mieter entfallenden Anteils an den Betriebskosten
Sollten Sie feststellen, dass Ihr Vermieter nicht in der Jahresfrist des § 556 Abs. 3 BGB abgerechnet hat und Sie in Unkenntnis der tatsächlichen Rechtslage hierauf gezahlt haben, können Sie nach der neueren BGH-Rechtssprechung grundsätzlich die an Ihren Vermieter erbrachten Zahlungen zurückfordern.
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