Lärmbelästigung im Mietverhältnis
1. Der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache
Nach dem Gesetz hat der Mieter die Pflicht, das von ihm angemietete Objekt vertragsgemäß zu gebrauchen. Hierunter ist die zweckentsprechende Nutzung der Räumlichkeiten zu verstehen. Selbstverständlich gehören die normalen Lebensäußerungen wie Gebrauch der Dusche, Toilette, sowie die Nutzung von elektrischen Küchengeräten oder Staubsaugern zum vertragsmäßigen Gebrauch der Mietsache. Die Grenze der zulässigen Lärmzeugung ist jedoch dann erreicht, wenn das Wohnverhalten eines Mieters zu unzumutbaren Belästigungen der anderen Mitbewohner im Haus führt. Man spricht sodann von vertragswidrigen Gebrauch.
Zu Streitigkeiten zwischen Nachbarn kommt es in diesem Zusammenhang immer wieder wegen der Nutzung von Fernseh- und Radiogeräten.
Da Lärmquellen dieser Art durch Lautstärkeregler reguliert werden können, ist bei der Frage, wann eine unzumutbare Lärmbelästigung durch diese Geräte vorliegt, auf den Begriff der Zimmerlautstärke abzustellen. Zimmerlautstärke bedeutet, dass die Lärmquelle außerhalb der Wohnung des Verursachers nur noch geringfügig zu hören sein darf. Mit anderen Worten, es darf sich nur um solche Geräusche handeln, die der Durchschnittsmensch kaum noch empfindet (vgl. BGH Entscheidung vom 30.10.1981).
a) Kinderlärm
Eine Lärmquelle ganz anderer Qualität, aber nicht minder konfliktträchtig, ist der von Kindern verursachte Lärm. Die Lebensäußerungen von Kindern sieht die Rechtsprechung in der Mehrzahl der entschiedenen Fälle als ortsüblich und damit als zumutbar an; auch der Lärm in einer Spielstraße spielender Kinder wurde als hinnehmbar eingestuft.
Hingegen als vermeidbar wurde Kinderlärm eingestuft, der auch in den allgemeinverbindlichen Ruhezeiten verursacht wurde. Das Amtsgericht Neuss setzte in einer Entscheidung aus dem Jahre 1988 für diese nicht hinnehmbare Belästigung eine Minderungsquote des Mietzinses von 10% an.
Auch exessives und andauerndes Trampeln von vier Kindern in einer Mietwohnung in der Zeit von 7.00 Uhr morgens bis 23.00 Uhr nachts kann zu einer Minderungsquote von 11% des Mietzinses führen.
Gerade bei Kinderlärm ist jedoch auf die spezifischen Umstände des Einzelfalls abzustellen. Eine Pauschallösung gibt es in diesen Fällen nicht.
b) Lärmbelästigung durch Feste – kein Grundrecht auf Party!
Richtig ist, dass der Mieter das Recht hat, in den von ihm angemieteten Räumen Besuch zu empfangen. Die oftmals anzutreffende Auffassung, man dürfe einmal im Monat auch nach 22.00 Uhr lautstark feiern, ist jedoch unzutreffend. Aus keiner gesetzlichen Vorschrift, nicht einmal aus dem Grundgesetz, lässt sich ein grundsätzliches lautstarkes Feierrecht ableiten. Das Oberlandgericht Düsseldorf hat in einer Entscheidung aus dem Jahre 1985 hierzu ausführlich Stellung genommen: In dem zu entscheidenden Fall hatte der Mieter mit 16 Gästen bei geöffneter Balkontür gefeiert. Es lief Musik von einem Kassettenrekorder und die Gäste tanzten und sangen. Da die Bewohner des Nachbarhauses trotz geschlossener Fenster nicht einschlafen konnten, musste die Polizei zwischen 22.00 Uhr und 1.00 Uhr zweimal die Einhaltung der Nachtruhe einfordern. In dem Bußgeldverfahren stellte das Oberlandesgericht Düsseldorf fest, dass niemand etwas gegen gelegentliches Feiern auszusetzen habe, der Gastgeber habe grundsätzlich dafür Sorge zu tragen habe, dass nach 22.00 Uhr die anderen Hausbewohner nicht durch Partylärm gestört werden.
Trotz der Agressionen, die Lärmbelästigungen von Mitbewohnern auslösen, ist es ein falscher Weg, Lärm mit Gegenlärm bekämpfen zu wollen, beispielsweise indem man an mehreren Tagen bis zu sieben Minuten lang lautstark auf die Heizkörper einschlägt, weil man sich über den Lärm der benachbarten Mieter erheblich gestört fühlte. Das Amtsgericht Hamburg gab den Mietern Recht, die gegen ihren klopfenden Vermieter auf Unterlassung dieser Lärmerzeugung geklagt hatten. Als angemessene Gegenwehr hätte der Vermieter vielmehr seine Mieter anschreiben bzw. ansprechen müssen und sie zur Abstellung des Lärms auffordern müssen.
c) Ruhezeiten
Ein Anspruch auf Einhaltung von Ruhezeiten besteht vor allem dann, wenn diese vertraglich vereinbart oder durch eine Hausordnung geregelt sind. Ruhezeiten haben vor allem im Hinblick auf das Musizieren erhebliche Bedeutung. So ist in einem Beschluss des Oberlandesgerichtes Hamm vom 07.11.1985 eine vertragliche Regelung, in der man das Musizieren auf ein bis zwei Stunden werktäglich in der Zeit von 8.00 bis 12.00 Uhr und 15.00 bis 19.00 Uhr, sonntags von 8.00 bis 12.00 Uhr beschränkt, rechtlich noch hinzunehmen. Eine Ausdehnung der Ruhezeiten in der Weise, dass keinerlei ruhestörenden Tätigkeiten verrichtet werden können, wäre dagegen unzulässig. Außerhalb von Ruhezeiten ist von daher auch der Betrieb von Geräten, die ruhestörenden Lärm verursachen, wie z.B. Bohrmaschinen, Rasenmähern oder Heckenscheren erlaubt.
Die Nutzung von Rasenmähern ist sogar durch eine Rasenmäherlärmverordnung geregelt. Danach dürfen Rasenmäher, außer solche im land- und forstwirtschaftlichem Einsatz an Werktagen in der Zeit von 19.00 bis 7.00 Uhr sowie an Sonn- und Feiertagen nicht betrieben werden. Eine Ausnahme gilt für Rasenmäher mit Schallleistungspegel. Sie dürfen auch noch an Werktagen zwischen 19.00 und 22.00 Uhr eingesetzt werden, wenn sie einen Schallleistungspegel von weniger als 88 db (A) bezogen auf ein Pikowatt aufweisen oder sie vor dem 01.08.1987 erstmals in den Verkehr gebracht wurden und mit einem Immissionswert von weniger als 60 db (A) gekennzeichnet sind.
c) Hundegebell
Hundegebell stellt oftmals eine erhebliche Lärmbelästigung dar. Bellt ein Hund bis zu 60 mal am Tag, kann der Hundehalter durch die Ordnungsbehörde aufgefordert werden, den Hund von 19.00 bis 8.00 Uhr und von 12.00 bis 15.00 Uhr nicht im Garten herumlaufen zu lassen. Eine mehr als geringfügige Störung liegt auch dann vor, wenn ein Hund an mehreren Tagen mehrere Stunden unterbrochen bzw. in 10 bis 15 Minuten Abständen von mehreren Minuten bellt (Oberlandesgericht Düsseldorf, Beschluss vom 06.06.1990). Der Hundehalter ist daher bei Abwägung der Nachbarinteressen und dem Interesse an der Haustierhaltung verpflichtet, die Ruhezeiten zwischen 13.00 und 15.00 Uhr und nach 22 Uhr einzuhalten. Gleiches gilt auch für die Geräusche z.B. eines Papageis.
2. Praxistipp: Was tun bei Lärmbelästigung?
Sollte das Gespräch mit dem Lärmverursacher zu keiner Änderung des Verhaltens führen und Sie weiterhin erheblich durch Nerven aufreibenden Lärm belästigt werden, stellt sich die Frage, wie Sie nun weiter vorgehen sollten. Wie bereits erwähnt, gibt es keinen Anspruch auf vollständige Ruhe. Vor allem in Städten bringt das enge Zusammenleben vieler Menschen zwangsläufig einen gewissen Geräuschpegel mit sich. Erhebliche, unzumutbare Beeinträchtigungen müssen aber nicht mehr hingenommen werden. Als gestörter Mieter können Sie daher Ihren Vermieter auffordern, Maßnahmen gegen die Ruhestörung zu ergreifen.
Bei erheblichem Lärm haben Sie auch Anspruch auf Mietminderung und in Extremfällen sogar das Recht zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses. Voraussetzung für solche rechtlichen Schritte ist jedoch eine klar und stichhaltige Darlegung der Lärmstörung, z.B. in Form eines Lärmprotokolls. Es muss Ort, Datum, Uhrzeit sowie Art der Störung enthalten. Praktische Schwierigkeiten macht oftmals die Bestimmung der Lärmintensität. Die Behauptung „die Party war sehr laut“ reicht hierzu nicht aus. Es empfiehlt sich daher die Lärmintensität durch Vergleichsbildung bestimmbar zu machen. Es wäre z.B. hilfreich zu beschreiben, dass der Lärm der Gartenfeier im Nachbargarten das Geräusch von einlaufendem Wasser in der eigenen Küche übertönt habe. Ein solcher Vergleich stellt einen objektivierbaren Ansatz dar, der die tatsächliche Lärmbelästigung nachvollziehbar werden lässt. Ein detailliert geführtes Lärmprotokoll kann zudem bei einer gerichtlichen Auseinandersetzung als Beweismittel dienen.
Unabhängig davon, ob der Lärm durch Mitbewohner oder durch Umwelteinflüsse verursacht wird, kann der Mieter von dem Vermieter verlangen, ihm den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache zu gewähren. Dies beinhaltet auch die Beseitigung von vertragswidrigen Lärmstörungen. In Extremfällen kann dies sogar dazu führen, dass der Vermieter verpflichtet ist, das Mietverhältnis mit der störenden Mietpartei zu kündigen, wenn andere Maßnahmen (Abmahnung, Unterlassungsklage) zu keinem Erfolg geführt haben. Auf ein Verschulden des Vermieters im Hinblick auf die Lärmbelästigung kommt es nicht an. Deswegen kann der Vermieter verpflichtet sein gegen Lärmbelästigungen aus Nachbarhäusern, einzuschreiten. Das Minderungsrecht des Mieters, scheitert auch nicht daran, dass z.B. der Vermieter als Eigentümer den vom Nachbargrundstück ausgehenden Baulärm entschädigungslos hinzunehmen hat.
Grundsätzlich sollte zunächst ein Gespräch zwischen Lärmverursacher und Lärmopfer gesucht werden. Im persönlichen Gespräch lassen sich viele Probleme lösen, ohne dass es der Einschaltung der Gerichte bzw. Anwälten bedarf. Sollte jedoch die Situation derart verhärtet sein, ist es oftmals angezeigt, fachkundige Hilfe in Anspruch zu nehmen.
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