Mietmängel
Nach dem Gesetz ist der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den ordnungsgemäßen Gebrauch der Wohnung zu ermöglichen. Bestehen Mängel, die den Mietgebrauch einschränken, hat der Mieter das Recht, die Miete zu mindern, d.h. er kann je nach Stärke der Beeinträchtigung den Bruttozins um einen gewissen Prozentsatz mindern. Unbeachtlich ist hierbei, ob der Mangel schon zur Zeit der Überlassung der Mietwohnung bestand oder erst während der Mietzeit auftritt. Ein Minderungsrecht ist jedoch ausgeschlossen, wenn Sie als Mieter die Mängel schon bei Unterzeichnung des Mietvertrages kannten oder der Mangel der Mietwohnung selbst durch Sie verursacht wurde.
Ein Minderungsrecht besteht auch dann, wenn der Vermieter den Mangel nicht selbst verschuldet hat. Hierbei ist vor allem an von Nachbargrundstücken ausgehender Baulärm bzw. Geruchsbelästigung zu denken.
1.) Wann liegt ein Mangel vor?
Ein Mangel der Mietsache liegt dann vor, wenn der Istzustand der Wohnung vom Sollzustand abweicht, d.h. wenn die Mietsache eine andere Beschaffenheit hat, als sie eigentlich haben müsste.
Kommt ein Mangel vor, tritt kraft Gesetzes automatisch ein Minderungsrecht ein, d.h. es ist nicht erforderlich, dass der Mieter im Voraus erklären muss, dass er eine Mietminderung vornimmt. Es ist jedoch zu beachten, dass nicht jede Bagatelle zu einem Mietabzug führen kann. Die Gerichte verlangen hier eine gewisse Erheblichkeit, d.h. je gravierender der Mangel, umso größer ist auch die Minderungsquote.
2.) Was haben Sie zu tun, wenn Sie einen Mangel in Ihrer Wohnung entdeckt haben?
Der erste und wichtigste Schritt für Sie als Mieter ist, dem Vermieter den Mangel sofort anzuzeigen. Es ist nicht nur Ihr gutes Recht, sondern sogar Ihre Pflicht. Unterlassen Sie als Mieter die unverzügliche Anzeige, so sind Sie für die durch die Nichtanzeige entstandenen Schäden zum Ersatz gegenüber dem Vermieter verpflichtet.
Grundsätzlich sollten Sie die Mängel nachweisbar gegenüber Ihrem Vermieter geltend machen. Am besten sollten Sie die Mängel von Anfang an schriftlich anzeigen, da Telefonate im Streitfall oftmals schlecht bewiesen werden können. Um den Zugang Ihrer Mängel-
anzeige beim Vermieter nachzuweisen, empfehlen wir drei Möglichkeiten:
Anzeige durch Übergabeeinschreiben Abgabe der Mängelanzeige beim Vermieter oder Verwalter, wobei der Empfang auf Ihrer Kopie bestätigt werden sollte.Einwurf in den Briefkasten des Vermieters oder Verwalters in Anwesenheit eines Zeugen, der auch den Inhalt des Schreibens kennt.
In dem Schreiben sollten Sie die Mängel genau bezeichnen und Ihren Vermieter auffordern, die von Ihnen aufgeführten Mängel unverzüglich innerhalb einer von Ihnen gesetzten Frist zu beseitigen. Hierzu schlagen wir Ihnen folgenden Musterbrief vor:
Mängelanzeige Köln, den
Sehr geehrter Herr…,
in meiner Wohnung ist folgender/sind folgende Mängel aufgetreten:
………
Da Sie gemäß § 536 BGB zur Instandhaltung verpflichtet sind, bitte ich Sie, den Mangel/ die Mängel innerhalb von zwei Wochen spätestens jedoch bis zum ….beseitigen zu lassen.
Mit freundlichen Grüßen
Unterschrift
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