Renovierungsfristen
Mietrecht: Starre Renovierungsfristen in vorformulierten Mietvertragsklauseln sind unzulässig!
Mit dieser Aussage hat der Bundesgerichtshof (BGH) in seiner Entscheidung vom 23.06.2004 (VII ZR 361/03) zu einem Themenkomplex Stellung bezogen, der die meisten Mieter wie auch Vermieter betrifft, d.h. die sog. Schönheitsreparaturen. Grundlage für den höchstrichterlichen Urteilsspruch war die Regelung in einem Formularmietvertrag, die folgendermaßen lautete:
“Der Mieter ist insbesondere verpflichtet, auf seine Kosten die Schönheitsreparaturen […] in den Mieträumen, wenn erforderlich, mind. aber in den nachstehenden Zeiträumen fachgerecht auszuführen. […] Die Zeitfolge beträgt: bei Küche, Bad und Toilette – 2 Jahre und bei allen übrigen Räumen – 5 Jahre.“
Die Klausel wurde vom BGH für unwirksam erklärt, weil in ihr eine unangemessene Benachteiligung des Mieters zum Ausdruck komme. Aufgrund der damit verbundenen Nichtigkeit dieser Klausel folgt, dass die Renovierungspflicht des Mieters vollständig entfällt und nunmehr der Vermieter die Renovierung durchführen muss.
Die rechtliche Würdigung der Richter aus Karlsruhe versteht sich vor dem gesetzlichen Hintergrund von § 535 Abs. 1 BGB. Hiernach obliegt die Pflicht zur Erhaltung der Mietsache dem Vermieter. Von Gesetzeswegen ist es also Aufgabe des Vermieters, Malerarbeiten auszuführen und Teppichböden zu reinigen.
Dass diese Instandhaltungspflichten im Wege von vertraglichen Vereinbarungen auf den Mieter abgewälzt werden, ist seit Jahren gängige Praxis und wird auch von der Rechtsprechung so hingenommen. Wenn aber “starre“ Renovierungsklauseln in Formularmietverträgen wirksam wären, hätte dies zu Folge, dass von Mieterseite Renovierungsarbeiten auszuführen wären, obwohl diese je nach tatsächlichem Zustand der Wohnung nicht notwendig wären. Dieser Entwicklung hat der BGH entgegengewirkt, in dem er in solchen, in unzähliger Zahl abgeschlossenen Vereinbarungen einen Verstoß gegen Treu und Glauben sieht.
Da es nach dem BGH von der Wortwahl abhängig ist, ob eine zulässige bzw. unzulässige Renovierungsklausel vorliegt, muss im Einzelfall genau der Wortlaut der jeweiligen Renovierungsklausel überprüft werden.
Praxistipp Mietrecht!
Als Mieter wie auch Vermieter sollten Sie die von Ihnen abgeschlossenen Mietverträge genau durchsehen. Sollte eine “starre Renovierungsregel“ in Ihrem Mietvertrag vorliegen, empfehlen wir, den Mietvertrag von sachkundigen Personen überprüfen zu lassen. Dies kann in vielen Fällen zu erheblichen Kosteneinsparungen führen wie auch der Verhinderung von unnötigen Prozessen dienen. Sollten Sie diesbezüglich Fragen bzw. weitere Informationen benötigen, stehen wir hierfür jederzeit gerne zur Verfügung.
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