Kanzleiinformation der Rechtsanwälte Hoss & Wick Mai 2003
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Sehr geehrte Nachbarschaft,

die zum Herbst 2001 in Kraft getretene Mietrechtsreform, über die wir Sie bereits informiert hatten, hat in vielen Bereichen zu einer weiteren Verbesserung der Rechtsposition der Mieter geführt. Trotz der erreichten Vereinfachung des Mietrechts zeigt die Praxis, dass nach wie vor Unsicherheit über die Rechte und Pflichten bestehen. In der vorliegenden Ausgabe des Junkersdorfer Rechtsboten wollen wir daher zwei häufig auftretende Fragestellungen näher beleuchten.

Dr. Axel Hoss Volker Wick
Rechtsanwalt Rechtsanwalt

1. Verkürzung der Kündigungsfristen

Gemäß § 573 c Abs. 1 BGB kann der Mieter das Mietverhältnis mit einer Frist von drei Monaten kündigen. Eine Verlängerung der Kündigungsfrist aufgrund längerer Dauer des Mietverhältnisses, wie sie früher gerne vereinbart wurde, kommt nicht mehr in Betracht. Abweichende Vereinbarungen wertet das Gesetz als Benachteiligung des Mieters und erklärt sie für unwirksam.

In diesem Zusammenhang wird aber häufig übersehen, dass das Mietrechtsreformgesetz eine Stichtagsregelung enthält und erst ab dem 01.09.2001 Anwendung findet.

Möglicherweise verfügen Sie noch über einen Mietvertrag, der vor dem 01.09.2001 abgeschlossen wurde. Dieser Vertrag weist üblicherweise bei einer Mietdauer von fünf Jahren eine Kündigungsfrist von sechs Monaten auf und steigert diese Frist auf zwölf Monate bei einer Mietdauer von zehn Jahren. Sollten Sie nunmehr vor einer beruflichen oder privaten Veränderung stehen und den Wunsch haben, das Mietverhältnis kurzfristiger beenden zu wollen, stellen diese Fristen eine erhebliche Fessel dar. Die von vielen Mietern erhoffte Lockerung dieser vertraglichen Bindung aufgrund des neu geschaffenen § 573c BGB bleibt jedoch aus, denn leider hat der Gesetzgeber diese Vorschrift nicht auf Altverträge anwenden wollen.

Im Klartext heißt dies: Sollten Sie als Mieter Ihr vor Erlass der neuen Vorschriften abgeschlossenes Mietverhältnis kurzfristig aufgeben wollen, sind Sie auf das Wohlwollen und Entgegenkommen Ihres Vermieters angewiesen. Ein gesetzlicher Anspruch, aufgrund dessen Sie auch bei einem langfristigen Mietverhältnis von beispielsweise fünf Jahren mit einer Frist von drei Monaten entlassen werden können, besteht bedauerlicherweise in Ihrem Fall nicht.

2. Befristete Mietverträge

Von einem befristeten Mietvertrag spricht man, wenn dieser nicht, wie üblicherweise, auf unbestimmte Zeit, sondern vielmehr für eine vertraglich festgelegte Zeit abgeschlossen wird. Nach Ablauf der vereinbarten Frist endet das Mietverhältnis.
Kennzeichnend für befristete Mietverträge ist, dass eine vorzeitige Kündigung des Mietverhältnisses nicht oder nur schwer möglich ist.

Bis zum Inkrafttreten der Mietrechtsreform war es dem Vermieter möglich, ohne Angabe von Gründen einen Mietvertrag zu befristen. Heute ist die Zulässigkeit einer Befristung dahingehend eingeschränkt, dass sie nur noch unter Angabe eines Sachgrunds erfolgen kann. Nach § 575 Abs. 4 BGB ist ein solcher Sachgrund z.B. im Falle des Eigenbedarfs gegeben.

Aber auch für den Fall einer Befristung kann nicht deutlich genug gesagt werden, dass die nunmehr strengeren Wirksamkeitsvoraussetzungen nur und ausschließlich für Vertragsabschlüsse nach dem 01.09.2001 gelten. Was zu tun ist, wenn ein Mieter vorzeitig aus einem noch langfristig laufenden befristeten „Altvertrag“ entlassen werden möchte, soll folgendes Beispiel zeigen:

Herr Paul Baumann hat am 01.02.2000 einen bis 2006 befristeten Mietvertrag mit seinem Vermieter abgeschlossen. Zum Zeitpunkt des Abschlusses bestand in Köln eine erhebliche Wohnungsnot, so dass sich Herr Baumann auf die langfristige Dauer seines Mietvertrages eingelassen hat, um schnellstens die von ihm gewünschte Wohnung zu erhalten.

Im April 2003 bekommt er jedoch von dem Freund seines Vaters das Angebot, eine freistehende Villa in Marienburg zu einem Mietzins von 500,- € zu mieten. Verständlicherweise hat Herr Baumann daher ein großes Interesse, schnellstmöglich aus dem noch bis 2006 laufenden Mietvertrag zu kommen. Was kann Herr Baumann tun?

Eine fristgerechte Kündigung, wie es das unbefristete Mietverhältnis zur Beendigung vorsieht, scheidet aus, da eine vorzeitige Kündigung von Vermieter- oder Mieterseite bei Befristungen ausgeschlossen ist.

Auch die verbreitete Auffassung, der Mieter habe einen Anspruch darauf, aus dem noch langfristig laufenden Mietverhältnis entlassen zu werden, wenn er drei Nachmieter benennt, ist unzutreffend. Abhilfe bietet in einem solchen Fall nur, eine sogenannte „Nachmieterklausel“ in den Mietvertrag aufzunehmen. Eine solche Klausel berechtigt den Mieter bei Benennung eines zumutbaren Ersatzmieters, vorzeitig aus dem Mietverhältnis unter Einhaltung einer vereinbarten Kündigungsfrist oder ohne Frist entlassen zu werden.

Bei Herrn Baumann ist bei Vertragsabschluss keine Nachmieterklausel vereinbart worden, so dass er – trotz Benennung eines grundsoliden Nachmieters – keine vorzeitige Entlassung verlangen kann.

Etwas anderes gilt jedoch dann, wenn es für den Mieter eine besondere Härte darstellen würde, noch über längere Zeit, d.h. mindestens ein weiteres Jahr, an den Vertrag gebunden zu sein. Anhand jedes Einzelfalles ist sorgfältig zu prüfen, ob ein Festhalten am Vertrag tatsächlich eine besondere Härte darstellt.

Die Rechtsprechung bejaht dies, wenn:

der Mieter seinen Arbeitsplatz wechselt und daher in eine andere Stadt umziehen mussder Mieter aufgrund Alter bzw. Gebrechlichkeit ins Alters- oder Pflegeheim umziehen mussder Mieter Nachwuchs bekommt und die Wohnung daher zu klein wird
Allein die Möglichkeit, in eine schönere und auch noch günstigere Wohnung umziehen zu können, löst unter dem Gesichtspunkt der besonderen Härte kein Recht auf vorzeitige Vertragsbeendigung aus.

Was bleibt, ist noch die Möglichkeit, mit dem Vermieter in Verhandlungen zu treten, um eine gütliche Einigung über die gewünschte Beendigung des befristeten Mietverhältnisses in Form einer Mietaufhebungsvereinbarung zu erzielen.

Hierbei ist es in der Praxis auch nicht ungewöhnlich, dass sich der Vermieter den Abschluss einer solchen Mietaufhebungsvereinbarung „versilbern“ lässt. Grundsätzlich wird man eine Mietaufhebungsvereinbarung gegen Entgelt als zulässig ansehen müssen, wenn nicht ein vollkommenes Missverhältnis festzustellen ist. Stellt z.B. der Vermieter den Abschluss einer Mietaufhebungsvereinbarung in Aussicht, wenn der Mieter noch eine Kaltmiete bezahlt bzw. auf Rückzahlung aus einen Betriebskostenguthaben verzichtet, so wird man dies als zulässige Vereinbarung ansehen können. Hier muss mit kühlem Kopf bilanziert werden.

Sollte sich jedoch der Vermieter hartleibig zeigen und keinerlei Entgegenkommen signalisieren, kann der Mieter darum bitten, ihm eine Untervermietungserlaubnis für die Wohnung zu erteilen. Sollte der Vermieter dann aus nicht nachvollziehbaren Gründen die Untervermieterlaubnis verweigern, kann der Mieter gemäß § 540 Abs. 1 BGB das Mietverhältnis außerordentlich mit einer Frist von drei Monaten kündigen.

Hierbei ist zu beachten, dass die Kündigung erst mit dem Ablauf von drei Monaten Wirksamkeit entfaltet, so dass die Mietzahlungsverpflichtung des Mieters für diese Zeit weiterbesteht.

3. Die Mietaufhebungsvereinbarung

Die Mietaufhebungsvereinbarung ist formlos möglich. Es sollte jedoch aufgrund der erheblichen Bedeutung schriftlich abgeschlossen werden.

Mit der Mietaufhebungsvereinbarung sollten möglichst alle mietvertraglichen Verpflichtungen vollständig geregelt werden. Wichtig sind folgende Punkte:Bezugnahme auf den Mietvertragtatsächlicher BeendigungsterminRäumungsfristenRegelung der RenovierungNachmieterregelungBetriebskosten Regelung der Ausgleichszahlungen für Mieterinvestitionensalvatorische KlauselAusschluss einer Fortsetzung des Mietverhältnisses
Es kann auch vereinbart werden, dass der Mieter beim Ausscheiden aus dem Mietvertrag auf etwaige Betriebskostenguthaben und die Erstattung der Kaution verzichtet.

Wie Sie aus den vorstehenden Ausführungen ersehen können, ist der vorzeitige Ausstieg aus einem noch längerfristig laufenden Mietvertrag mit erheblichen Unwägbarkeiten verbunden. Es ist daher immer zu empfehlen, das Gespräch mit dem Vermieter zu suchen. Oftmals scheitert eine einvernehmliche Auflösung des Mietverhältnisses daran, dass der Vermieter aufgrund mangelnder Einbeziehung sich „auf den Schlips“ getreten fühlt, und eine ablehnende Haltung einnimmt. Wird vom Mieter jedoch mit offenen Karten gegenüber dem Vermieter gespielt, ist es für den Vermieter oftmals schwierig, sich den berechtigten Wünschen der Entlassung zu entziehen.

Es bleibt abschließend festzuhalten, dass die Mietrechtsreform für alle Verträge, die vor dem 01.09.2001 abgeschlossen wurden, keine Änderung der bisherigen Rechtslage herbeigeführt hat. Insoweit besteht bei noch langlaufenden befristeten Mietverträgen eine erhebliche finanzielle Belastung im Falle eines vorzeitigen Ausscheidens, wenn sich der Vermieter hierauf nicht einlassen will.